수도권, 특히 강남 3구 등 고가 아파트를 중심으로 외국인들의 부동산 취득이 꾸준히 증가하고 있다. 2022년부터 2025년 4월까지 외국인이 국내에서 사들인 아파트는 총 26,244채(약 7조 9,730억 원)에 달하며, 이 중 61.8%가 수도권에 집중되었다. 특히 서울 지역 취득 건수 중 강남 3구와 마포·용산·성동구의 고가 아파트 비중이 39.7%를 차지했으며, 강남 3구의 경우 상당수가 실거주하지 않는 것으로 나타나 부동산 시장의 불안정성을 키우고 있다.

이에 국세청은 강남 3구 등 고가 아파트를 취득하고 보유하는 과정에서 세금을 회피한 외국인 탈세자 49명에 대한 세무조사를 시작했다. 이들은 부모에게 편법 증여받은 자금, 국내 사업소득 탈루 자금, 임대소득 탈루 등을 통해 부동산을 취득한 혐의를 받고 있다.

교묘하게 편법 증여받은 외국인 16명

첫 번째 유형은 해외 계좌를 통해 자금 출처를 숨기고 부모로부터 증여받은 자금으로 고가 아파트를 취득한 외국인 16명이다. 이들은 외국인등록번호와 여권번호를 혼용하여 과세 감시망을 피하고, 자금조달계획서를 허위로 작성하는 등 치밀한 수법을 사용했다. 심지어 부동산 취득 자금뿐만 아니라 종부세, 재산세 등 보유세까지 부모가 대신 납부하게 한 사례도 있었다.

사업소득 빼돌려 아파트 산 외국인 20명

두 번째 유형은 국내 사업체 운영 과정에서 소득을 탈루하여 아파트 취득 자금을 마련한 외국인 20명이다. 이들은 탈루한 소득을 해외 페이퍼컴퍼니나 계좌에 은닉하고, 이를 정상적인 해외 자금으로 위장했다. 일부는 가상자산이나 불법 환치기를 이용하여 자금 출처를 숨기기도 했다. 실제로 외국인 환자 유치 업체를 운영하며 수십억 원의 수수료 수입을 신고하지 않거나, 법인 대출금을 개인 아파트 취득에 사용한 사례도 확인되었다.

규제 사각지대 이용해 임대소득 탈루한 외국인 13명

세 번째 유형은 고가 아파트를 임대하고도 임대소득을 제대로 신고하지 않은 외국인 13명이다. 이들은 외국계 법인의 국내 주재원 등을 대상으로 임대하며 수천만 원에서 수억 원에 이르는 임대수익을 올리고도, 임차인의 전입신고 미비나 불명확한 소득 정보 등을 악용해 세금 납부를 회피했다. 또한, 허위 양도 계약으로 1주택자인 것처럼 위장하여 양도세와 취득세 중과를 피하거나, 비거주 외국인임에도 거주자로 위장해 주택임대 관련 세액 감면을 부당하게 받은 사례도 적발되었다.

국세청은 이번 세무조사를 통해 외국인의 국내 아파트 취득, 보유, 양도 전 과정에 대해 내국인과 동일한 수준으로 철저하게 검증할 방침이다. 조사 과정에서 불법 자금 유입 혐의가 발견될 경우 해외 과세 당국과 공조하여 자금 출처를 끝까지 추적하고, 악의적인 탈세가 확인되면 수사기관에 고발하는 등 엄정하게 대응할 계획이다.

또한, 국토교통부 등 관계기관과의 긴밀한 협력을 통해 외국인에게 부여되는 불합리한 혜택을 개선하고, 외국인의 국내 주택 취득 현황을 세대별로 관리할 수 있는 방안을 마련하는 등 제도적 미비점을 보완해 나갈 예정이다.